Acheter ou louer sa résidence principale : guide pratique

Dans mes articles, vous avez peut-être lu que je ne suis pas propriétaire de mon logement. Pourtant, je travaille dans la tech, j'ai un bon salaire et une situation stable. La sagesse populaire voudrait que je sois propriétaire . Voici ce que j'entends constamment de mes proches et dans les médias :

• En étant locataire, tu ne profites pas de l'effet de levier !
• Tu jettes ton argent par la fenêtre ! Tu pourrais capitaliser !
• L'immobilier, c'est un investissement sûr, c'est béton.

On nous a programmés à acheter dès le plus jeune âge.

Cet article s'adresse à ceux qui hésitent entre l'achat et la location. Nous nous concentrons sur l'acquisition d'une résidence principale — et non sur l'investissement immobilier locatif, qui demeure intéressant pour diversifier un portefeuille d'actifs. Être locataire peut constituer un choix rationnel et stratégique.

Immobilisation du capital : un frein à la diversification

On confond souvent l'achat immobilier avec un investissement, probablement parce qu'il nécessite un apport important et un emprunt sur plusieurs années. Mais cette décision immobilise une part considérable du capital dans un seul actif peu liquide. La vente d'une résidence s'avère longue et coûteuse, ce qui est particulièrement problématique en cas de besoin urgent de liquidités ou de changement de situation (décès, divorce...).

Un coût d'opportunité

Au lieu d'immobiliser mon capital dans une résidence principale, je peux me constituer un portefeuille d'investissement diversifié et saisir des opportunités de croissance plus importantes.

Par exemple :

• Les marchés financiers : actions, obligations, ETF.
• L'immobilier locatif : qui, contrairement à une résidence principale, génère des revenus.
• Des projets alternatifs : private equity, SCPI, crowdfunding immobilier, entrepreneuriat

Des coûts sous-estimés

Devenir propriétaire implique des frais souvent sous-estimés :

• Entretien : un logement nécessite un entretien régulier (rénovations, réparations, etc.). Les professionnels s'accordent à dire que ces dépenses représentent entre 1 % et 2 % de la valeur du bien chaque année.
• Taxes : les taxes foncières ont augmenté de 37 % entre 2014 et 2024 selon l'UNPI, et peuvent atteindre plusieurs milliers d'euros par an.
• Frais annexes : comme pour tout investissement, il y a des intermédiaires : frais de notaire, frais d'agence, assurances et intérêts d'emprunt viennent alourdir la facture.
• Ameublement et décoration : posséder sa résidence principale entraîne souvent des dépenses d'ameublement et de décoration qui peuvent représenter plusieurs milliers d'euros.

Ces coûts récurrents, souvent ignorés dans les calculs de rentabilité, peuvent réduire considérablement le rendement de votre achat.

Rentabilité : oui mais attention aux illusions

Contrairement à une idée reçue, l'immobilier résidentiel n'offre pas toujours un rendement exceptionnel. En tenant compte de l'inflation, des coûts liés à la propriété et de la fiscalité, la plus-value réelle à la revente peut s'avérer modeste.

L'illusion de la plus-value

On se vante souvent d'avoir fait une belle plus-value à la revente. Vous achetez un bien 200 000 €, vous le revendez 250 000 € dix ans plus tard. Vous avez gagné 50 000 €, non ? Pas vraiment. Si le marché immobilier s'est apprécié de 25 % dans votre région, tous les biens ont suivi la même tendance. Pour racheter un logement équivalent ailleurs, il vous faudra débourser proportionnellement plus. La plus-value n'est réelle que si vous quittez définitivement le marché immobilier ou si vous déménagez vers une zone moins chère. Sinon, vous ne faites que suivre l'inflation du marché.

La règle des 5 % permet d'estimer le coût réel annuel de la propriété : taxes, entretien, assurances, coût d'opportunité du capital immobilisé. Appliquée à un bien de 200 000 €, cela représente 10 000 € par an, soit 833 € par mois. À comparer avec le loyer que vous auriez payé.

Les chiffres

Sur la période 2010-2025, la rentabilité moyenne d'un investissement diversifié en bourse (via des ETF mondiaux) a été d'environ 7 à 8 % par an, contre 3 à 4 % pour l'immobilier résidentiel en France (en plus-value seule, hors revenus locatifs et hors effet de levier). Selon Meilleurtaux, il fallait en moyenne 15 ans et 6 mois en 2023 pour rentabiliser l'achat d'un logement de 70 m² en prenant en compte tous les frais (cette durée est redescendue à 12 ans et 3 mois en 2025).

Ces chiffres sont des moyennes nationales et peuvent varier significativement selon la localisation, l'état du bien, la conjoncture économique et les conditions de financement.

Liberté et mobilité : un atout dans un monde qui change

La propriété est synonyme d'ancrage. Ne pas posséder de bien immobilier me permet de rester flexible. Je peux changer de ville ou de pays selon les opportunités professionnelles ou personnelles, sans me soucier de vendre un bien ou de gérer une location.

Dans un monde où les carrières sont de moins en moins linéaires et où la mobilité devient un avantage stratégique, cette liberté de mouvement est un atout précieux.

La transmission patrimoniale

L'immobilier est un actif peu liquide et non fongible. À moins de le séparer en lots (si c'est un immeuble), l'héritage d'un bien immobilier est souvent source de conflits familiaux. Un actif financier, au contraire, se divise facilement entre les héritiers. De plus, la transmission d'un bien immobilier peut engendrer des frais de succession importants (au-delà de 100 000 € d'abattement par enfant, les droits grimpent jusqu'à 45 %) et nécessiter des arrangements complexes entre héritiers. La liquidité des actifs financiers facilite grandement le partage et permet une transmission plus équitable.

L'effet de levier : amplifie les gains… et les pertes

L'effet de levier est souvent cité comme l'argument clé en faveur de l'achat. En contractant un emprunt pour financer l'achat d'un bien, vous investissez une somme bien supérieure à votre apport personnel. Cet effet amplifie les gains en cas de hausse des prix… mais aussi les pertes en cas de baisse.

Prenons un exemple concret :

Vous achetez un bien à 300 000 € avec un apport de 30 000 € (10 %) et un emprunt de 270 000 €.

Scénario 1 : Hausse des prix (+20%)

Si après quelques années, la valeur du bien grimpe de 20 %, il vaut désormais 360 000 €.

En revendant à ce prix et après remboursement des 270 000 € d'emprunt, il vous reste :

➡️ 90 000 € en poche (hors frais)

Votre capital initial de 30 000 € a donc triplé (×3) grâce à l'effet de levier.

Scénario 2 : Baisse des prix (-20%)

Si au contraire le marché immobilier baisse de 20 %, votre bien ne vaut plus que 240 000 €.

En cas de revente, après remboursement des 270 000 € d'emprunt, il vous manque :

➡️ 30 000 € pour solder le prêt

Non seulement vous perdez votre apport initial, mais vous restez encore débiteur auprès de la banque.

Pourquoi devenir propriétaire

Ne vous méprenez pas. Il faut nuancer mes propos qui sont volontairement à charge. Acheter sa résidence principale peut être une excellente décision pour plusieurs raisons :

• Un actif réel, une valeur refuge à l'instar de l'or. Si tout part à vau-l'eau, il restera au moins ça.
• Une contribution à la qualité de vie : vous créez un environnement qui vous ressemble, où vous vous sentez vraiment chez vous.
• Un achat durable qui s'apprécie généralement dans le temps, avec une volatilité limitée.
• L'effet de levier reste un excellent moyen de constituer et de gonfler son patrimoine.
• Une épargne forcée : le remboursement du crédit immobilier exige une discipline financière, utile pour ceux qui ont du mal à épargner spontanément.

Conclusion

Voici quelques éléments pour aider à prendre une décision éclairée :

Acheter est pertinent si

Vous envisagez de vous stabiliser pour au moins 10 à 15 ans, disposez d'un apport suffisant et pouvez obtenir un bon taux d'emprunt, êtes prêt à assumer les charges de la propriété (entretien, taxes, etc.), souhaitez constituer un patrimoine tout en bénéficiant d'une épargne automatique, ou si l'offre locative est limitée dans votre région.

Louer est préférable si

Vous privilégiez la flexibilité et la mobilité, préférez diversifier vos investissements plutôt qu'immobiliser votre capital, résidez dans une zone où les prix d'achat sont disproportionnés par rapport aux loyers, ne souhaitez pas vous engager dans un crédit long terme, ou n'avez pas accès au crédit immobilier (une situation courante).

Le choix optimal dépend de votre situation personnelle et de vos objectifs financiers. L'achat immobilier peut être judicieux, mais ne devrait jamais résulter d'une pression sociale ou d'un choix par défaut.

Reste une question : dans cinq ans, regarderez-vous votre décision d'aujourd'hui comme un investissement rationnel ou comme le résultat d'une injonction sociale que vous avez suivie sans vraiment vous interroger ?