Acheter ou louer sa résidence : la règle des 5 %

J'ai déjà partagé pourquoi je reste locataire malgré un bon salaire et une situation stable. Des arguments de bon sens : mobilité, diversification, coûts cachés.

La semaine dernière, en écoutant un podcast, j'ai découvert la règle des 5 % : une méthode simple pour comparer achat et location de manière plus rationnelle.

Cette règle n'a rien d'absolu. C'est un calcul à la louche, fidèle à mon mantra : La finance, juste ce qu'il faut. Abordons le problème sous un autre angle :

• Pas faut-il acheter ?
• Mais combien ça coûte vraiment d'acheter, comparé à la location ?

Recentrer le débat

Avant de parler de chiffres, il y a quelques limites importantes.

D'abord, c'est un débat de privilégiés. Beaucoup louent par contrainte, pas par choix. Faute d'épargne, de revenus suffisants ou d'accès au crédit, la question ne se pose même pas. Pour ceux qui sont dans ce cas, mieux vaut d'abord maîtriser son budget.

L'achat n'est pas qu'une affaire de calculs. Il touche à la sécurité, au besoin d'ancrage, à l'identité — bref, à notre psychologie. Des raisons valables, mais qui brouillent l'analyse économique.

Enfin, dans certaines zones — notamment rurales — il est parfois impossible de louer. L'achat devient alors la seule option.

La règle des 5 % ne répond pas à tout cela. Elle donne simplement un cadre pour comparer le coût économique réel de deux choix, à périmètre équivalent.

Comparer ce qui est comparable

On entend souvent que louer, c'est jeter l'argent par les fenêtres. Et qu'acheter, c'est investir en se constituant un patrimoine.

Ce raisonnement est incomplet.

Il oppose un loyer à une mensualité, comme si c'était équivalent. Or acheter à crédit, c'est immobiliser un apport, payer des intérêts, une assurance, et assumer d'autres frais : taxe foncière, entretien, charges non récupérables.

Pour comparer correctement, il faut opposer deux stratégies cohérentes :

• Le propriétaire rembourse son crédit, entretient son bien, immobilise du capital et supporte une fiscalité.
• Le locataire paie son loyer… et investit la différence, par exemple sur des ETF diversifiés.

Sans cela, la comparaison n'a aucun sens.

La règle des 5 % expliquée

La règle estime le coût annuel implicite de la détention d'un logement. Elle repose sur trois postes :

Mon cas : locataire vs propriétaire

Je vis dans un T3 récent, avec balcon et parking. Je paie 1 000 € de loyer par mois, plus 250 € de charges non récupérables par an. Soit 12 250 € par an.

Un bien équivalent à l'achat coûterait aujourd'hui 300 000 €. Appliquons la règle des 5 % :

• Entretien, travaux : 300 000 € × 1 % = 3 000 €
• Taxes foncières, assurances : 300 000 € × 1 % = 3 000 €
• Coût d'opportunité : 300 000 € × 3 % = 9 000 €

Total : 15 000 € par an, soit 1 250 € par mois.

À bien équivalent, la propriété me coûterait 2 750 € de plus par an. Ce coût existe même si le crédit est remboursé.

Ce que la règle ne dit pas

La règle des 5 % intègre déjà le coût du financement via le capital engagé. Mais elle ne prend pas en compte :

• Les frais d'acquisition (notaire, garantie, dossier), soit au minimum 8 000 €
• Certains frais invisibles : aménagements, travaux, hausse de la consommation

Ces effets pèsent indirectement sur le budget. Sans même parler du risque de concentration sur un marché immobilier local.

Et si j'investis la différence ?

À coût comparable, rester locataire me permet de garder un capital liquide, potentiellement mieux rémunéré, tout en restant mobile, sans la contrainte d'un crédit sur 20 ou 25 ans.

Dans mon cas, la différence de coût direct entre louer et posséder est d'environ 2 750 € par an. C'est modeste. Mais elle ne dit pas tout.

En restant locataire, j'évite aussi :

• d'immobiliser 8 à 10 000 € de frais d'achat,
• de devoir avancer un apport conséquent,
• et ce petit effet cliquet où l'achat pousse souvent à prendre plus grand, à meubler plus, à consommer plus.

Ces arbitrages cumulés me permettent d'investir au moins 4 000 à 6 000 € par an de manière disciplinée, en plus de mon épargne habituelle.

Investis sur un ETF Monde, avec une hypothèse prudente de 5 à 6 % de rendement réel, cela représente environ 200 à 250 000 € au bout de 20 ans.

Un capital liquide, diversifié, indépendant du marché immobilier local.

Conclusion

La règle des 5 % ne dit pas qu'il faut louer. Acheter est parfaitement pertinent pour de nombreuses raisons personnelles — c'est d'ailleurs aussi mon objectif à terme.

Elle rappelle simplement que la propriété a un coût, souvent mal mesuré. Et elle permet de poser la bonne question :

• Combien ça coûte vraiment ?
• Est-ce le meilleur usage de mon argent aujourd'hui ?

Dans mon cas, louer reste cohérent. Parce que je suis discipliné. Parce que j'investis la différence. Et parce que je veux rester mobile, sans dettes.