En septembre 2022, j'ai investi 10 098 € dans la SCPI Corum Eurion, en démembrement sur huit ans. Je débutais et je cherchais à diversifier mon épargne avec de l'immobilier. Mon conseiller m'a orienté vers Corum Eurion, et j'ai suivi sa recommandation.
L'opération portait sur 66 parts, achetées 153 € en nue-propriété, contre 204 € en pleine propriété. Cette décote de 25 % compense le fait que je renonce aux loyers pendant huit ans. En contrepartie, je ne serai imposé qu'à la sortie, sur la plus-value éventuelle.
Trois ans plus tard, je fais le bilan. Le prix de la part en pleine propriété est passé de 204 € à 215 €. En tenant compte de la clé de répartition résiduelle, ma performance cumulée est d'environ +19 %, soit ~6 % par an.
Trois paramètres qui conditionnent le rendement
En SCPI, et surtout en démembrement, trois éléments pèsent sur le rendement final.
1. Les frais d’entrée (~12 %)
Ils ne sont pas visibles dans le compte, mais ils pèsent immédiatement sur la performance. Avant même de parler de gain, il faut rattraper ces frais sur les premières années.
2. La décote à l’achat (–25 %)
Elle vient du fait que je renonce aux loyers pendant huit ans. C’est le principal moteur de rendement. Mais elle n’est validée que si le prix de part reste stable ou progresse.
3. La carence (5 mois)
Elle indique que les capitaux ne sont pas immédiatement productifs. En pleine propriété, elle retarde les loyers. En démembrement, elle contribue à un démarrage plus lent, même si je ne perçois pas les revenus.
Comment fonctionne un démembrement
Le principe est simple : j'achète la nue-propriété à prix réduit, et je récupère la pleine propriété à la fin. Pendant la période, il n'y a ni loyers ni capitalisation. Ma performance dépend uniquement de l'évolution du prix de la part.
Dans mon cas, la progression vient de la revalorisation opérée par la société de gestion. Mais l'immobilier tertiaire n'est pas décorrélé des marchés : il dépend des taux, du cycle économique et de la qualité des locataires. Ce qui m'amène à comparer avec d'autres placements.
Comparaison avec une allocation en actions
Pour évaluer cet investissement, je compare son rendement annualisé (~6 %/an) à celui d'un ETF actions mondiales sur la même période.
Entre septembre 2022 et fin 2025, le MSCI World a bien performé : après une baisse en 2022, il a enchaîné deux années de forte hausse (+24 % en 2023, +19 % en 2024). Sur la période, le rendement annualisé dépasse 15 %/an. C'est nettement supérieur à ce que j'obtiens avec Corum Eurion.
Autre différence : un ETF reste liquide et capitalise en continu. Mon démembrement, lui, est bloqué pendant huit ans.
Alors, bon investissement ou pas ?
C'est un investissement correct. À ce jour, j'ai fait une plus-value. La décote a joué. La revalorisation aussi.
Mais j'ai une stratégie d'appréciation du capital, ce qui rend les actions plus pertinentes pour moi. Mon objectif n'est pas de battre un indice, mais de construire un portefeuille cohérent avec mes contraintes.
Pour d'autres profils, une SCPI peut avoir du sens : horizon long, recherche de stabilité, besoin de diversification immobilière. Ce n'est simplement pas ce que je privilégie aujourd'hui.
Je garderai ces parts jusqu'à la fin du démembrement. Ensuite, je vendrai et réallouerai vers des supports plus cohérents avec ma stratégie.
Et vous ?
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